1. IMMOBILIENSTEUERRECHT 

• Beratung zu den passenden Strategien für den An- und Verkauf
  Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages werden die Weichen für künftige steuerliche Behandlung der Immobilie gestellt. Daher sollte man sich bereits vor dem Kauf Gedanken über die Ziele des Investments und mögliche Exit-Strategien machen. Wer bereits im Rahmen der Vertragsgestaltung auf bestimmte Sachen achtet, kann ganz einfach nebenbei Steuern sparen.
   
• Optimierung der laufenden Besteuerung von Mieteinkünften
  Mit einer frisch sanierten Immobilie lassen sich höhere Erträge erwirtschaften. Gleichwohl mindern die Sanierungskosten auch grundsätzlich sofort die steuerliche Bemessungsgrundlage. Doch insbesondere bei neu erworbenen Immobilien, die noch keine 3 Jahre im Bestand sind, ist Vorsicht geboten. Übersteigen die gesamten Sanierungskosten dieser Jahre die sogenannte 15% Grenze, so kann der sofortige Abzug der Sanierungskosten – auch rückwirkend – versagt werden. Durch eine geschickte Verteilung der Sanierungsmaßnahmen gilt dies zu vermeiden. 
   
• „Vermögensverwaltende GmbH“ 
  Durch Gründung der sogenannten „vermögensverwaltenden GmbH“ kann die Besteuerung der Einkünfte aus der Vermietung auf ca. 15 % reduziert werden, während diese im Privatvermögen mit bis zu 45 % und in einer „normalen“ GmbH mit ca. 30 % besteuert werden. Die dadurch eingesparten Steuern können für den Erwerb weiterer Objekte eingesetzt werden. Doch die gesetzlichen Anforderungen an die „vermögensverwaltende GmbH“ sind hoch, sodass es in der Praxis einiges zu beachten gilt. 
   
• Sondervermietungsmodelle
  Durch Einsatz von Sondervermietungsmodellen (z.B. Kurzzeitvermietung, Monteurwohnungen, Airbnb, Ferienwohnungen, möblierte Wohnungen) lassen sich in der Regel höhere Renditen erzielen. Abhängig von der jeweiligen Ausgestaltung des Einzelfalls können diese Tätigkeiten zu gewerblichen Vermietungseinkünften führen, was aus steuerlicher Sicht nicht immer erwünscht ist. Bei solchen Modellen lohnt es sich insbesondere, auch umsatzsteuerliche Gestaltungsüberlegungen anzustellen. 
   
• Gewerblicher Grundstückshandel
  Werden 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußert, kann es unter Umständen zur Umqualifizierung der reinen Vermietungseinkünfte in gewerbliche Einkünfte (gewerblicher Grundstückshandel) kommen. In der Praxis könnte es sich daher empfehlen, den gewerblichen Immobilienhandel (Fix & Flip) in Form einer gesonderten GmbH zu betreiben, um die „gewerbliche Infizierung“ der privaten Vermietungseinkünfte zu vermeiden. 
   
• Steuerliche Optimierung des bestehenden Immobilienportfolios
  Es gibt keine „richtige Strategie“ für die Gestaltung des Immobilienportfolios. Die Entscheidung darüber, ob der Vermögensaufbau im Privatvermögen, in einer oder mehreren Kapitalgesellschaften, in Holding-Strukturen oder in einer Stiftung stattfinden soll, hängt von einer Vielzahl von verschiedenen Faktoren ab und ist sehr individuell. Im Laufe der Zeit verändern sich die Investmentziele, familiäre Umstände sowie äußere Rahmenbedingungen, was eine laufende Anpassung der steuerlichen Strategien erfordert. 
   
• Steuerlich optimierte Übertragung vom Immobilienvermögen
  Auch für Zwecke der Übertragung vom Immobilienvermögen lohnt es sich, frühzeitig Gedanken zu machen. So können nicht nur steuerliche Freibeträge genutzt, sondern individuelle Gestaltungen (z.B. Nießbrauch, Gründung von Familien-Immobiliengesellschaften oder mittelbare Grundstücksschenkungen) optimal umsetzt werden.